疫情沖擊經營計劃,房企轉戰線上打響現金流保衛戰

此波疫情將進一步拉大房企之間的差距,也即加重房地產行業的集中度趨勢,兼并收購、破產重組將在2020年迎來大潮。

一場意料之外的疫情,正打亂著房企原有的經營計劃。

在這場“病毒抗擊戰”中,各房企通過捐款、捐獻物資等多種形式向重點疫區貢獻了自己的一份力量。與此同時,武漢、南昌等幾十個城市售樓處被關閉,客源消失、短期成交減少、現金流吃緊……這無疑也給房企銷售帶來新的考驗。

有業內人士指出,隨著疫情的結束,此前被抑制住的買房需求會逐步得到釋放,因此并不擔心年度成交量出現大幅下滑。不過,對于受疫情影響嚴重,以及現金流吃緊的房企而言,想要“渡劫”也并不容易。

原有經營計劃遭受沖擊,房企轉戰線上蓄客

雖然尚未有房企明確公開調整經營計劃,但受疫情影響,房企原有的銷售計劃、開工進度事實上已被打亂。雅居樂(HK.03383)、禹洲(HK.01628)等多家房企內部人員向藍鯨房產表示,目前還是以抗擊疫情為主,會按照國家規定行事。

據悉,雅居樂、奧園(HK.03883)、綠地控股(SH.600606)、泰禾(SZ.000732)等十幾家房企按照新的政策規定,已將假期延至2月10日。而根據融創中國(HK.01918)于2月6日的內部文件顯示,公司在2月10日至2月14日期間采用遠程靈活辦公形式,2月17日(星期一)起恢復現場辦公。

此外,恒大集團(HK.03333)則直接下發了紅頭文件,一方面將假期延長至2月16日;另一方面,恒大還要求全國的1246個項目在2月20日前不得開工,1040個售樓部在2月20日前不得開業。

綠城中國(HK.03900)某城市總向藍鯨房產指出,目前暫未收到經營計劃調整的通知,但上邊已讓各項目提交一季度營銷計劃、工程計劃,以及為保證計劃完成而采取的措施。他進一步表示,上級可能會針對各項目提交的計劃進行評估之后再調整。藍鯨房產獲悉,1月20日,綠城在內部經營計劃會議曾提出,今年擬達成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標。

除了延長假期,要求員工自我隔離等措施外,房企們銷售渠道并未完全切斷。目前,遠洋(HK.03377)、合景泰富(HK.01813)、佳兆業(HK.01638)等幾十家房企均已建立“線上售樓處”,并提供線上瀏覽、VR看房等服務,置業顧問更是被要求全程在線,方便客戶了解項目。不過,遠洋某項目營銷總也向藍鯨房產坦承,“線上售樓處”的主要目的還是在于前期蓄客。

當然,也有一些房企走的更為靠前。如佳兆業向藍鯨房產表示,公司正在加快研究線上交定認購、移動售樓處等不聚集人群的創新銷售方式,滿足客戶購房需求。同時,在政府政策允許條件下,開盤策略上會做出調整。如改變集中開盤模式,小步快跑,加快推盤節奏,部分項目采取線上選房模式,通過在線驗資、在線認籌、在線選房、在線交定以及在線簽約完成與客戶的交易。

禹洲地產則提出,在2020年2月份,通過線上選房和看房,進而認購的客戶,可享7天無理由退款。禹洲地產人士向藍鯨房產表示,自“禹洲買房寶”小程序上線后,已成交多套房源。不過,禹洲方面也坦承,目前線上售樓還是以展示詢價功能為主,疫情結束后,線下售樓依然會是主旋律。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產指出,在當前銷售停滯的情況下,線上售樓處不失為一種銷售新渠道,只是成交量會很少。不過,線上售樓處可以積累購房者,隨著疫情結束,不排除樓市出現小陽春。

現金流成房企關注重點,2020年收并購或增加

一位TOP20房企內部人士向藍鯨房產表示,銷售額下滑會直接影響回款。接下來,房企會格外關注現金流。

據億翰智庫發布的40城數據顯示,受疫情影響,1月全國商品住宅銷售面積為1538.61萬平米,同比、環比分別下跌5.9%和33.9%。相較于去年同期,恒大、當代置業(HK.01107)、美的置業(HK.03990)等房企1月份銷售額均出現不同程度地下滑。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英判斷,2月份各地不會像往年一樣出現樓市的小陽春,樓市成交量也會驟減,高負債的房企受此影響資金面將會承壓,未來生存將會更加艱難。

從藍鯨房產了解到的情況來看,佳兆業、禹洲等規模房企,在資金上似乎早有準備。佳兆業向藍鯨房產表示,公司成功把握1月中上旬的融資窗口期,順利完成8億美元的長年期美元債發行,有效減輕了短期債務壓力。而一向求穩的禹洲地產也表示,即便極端情況發生,在未來三個月未產生任何銷售的情況下,目前現金流依然充裕,融資渠道也非常暢通。

而對于一些中小房企而言,情況似乎并不樂觀,其中尤以重倉武漢地區的房企為甚。對此,中指研究院提出了“開源節流”的建議。一方面,加大融資力度;另一方面,加大存量應收房款的催收工作,積極與銀行溝通,爭取銀行在復工前發放已審批的按揭貸款。

數據來源:湖北中原研究部

針對中小房企面臨的困境,近期,蘇州、上海等多個城市相繼出臺了減負政策,為樓市穩定發展奠定了基礎。不過,西政資本研究員也指出,此波疫情將進一步拉大房企之間的差距,也即加重房地產行業的集中度趨勢,兼并收購、破產重組將在2020年迎來大潮。

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