舊城新貌|大灣區成城市更新“主戰場”,房企參與模式呈多元化

隨著中國城鎮化進程從原來的“粗放式發展”時期進入“精細化運營”時代,各參與城市更新發展的企業,也逐漸在時間的長河中找到了自己的定位,并努力推動城市更新向前邁進。

在“房住不炒”的大背景下,房地產行業作為短期刺激經濟增長的手段愈發勢弱,房地產市場也由“增量開發”為代表的增量時代,逐步進入到以“存量運管”為標志的存量市場。城市更新作為城市發展到一定階段的必然產物,正在一步步登上歷史舞臺。

而隨著城市更新賽道的開啟,佳兆業(HK:01638)、富力(HK:02777)等規模房企紛至沓來,其紛紛希望能夠通過提前布局,抓住行業未來風口。同時,隨著中國城鎮化進程從原來的“粗放式發展”時期進入“精細化運營”時代,各參與城市更新發展的企業,也逐漸在時間的長河中找到了自己的定位,并努力推動城市更新向前邁進。

房企搶灘大灣區

隨著房地產增量市場天花板的見頂,單純憑借傳統的招拍掛方式獲取土地,已經無法滿足房地產企業的擴張胃口。城市更新政策的出臺,為房企布局一二線城市,提供了新的思路。

據克而瑞統計,目前,品牌房企半數已經參與到城市更新領域。但由于城市更新項目存在開發周期長、難度大等特點,勇于在公開市場公布企業城市更新布局數據的企業并不多。藍鯨房產根據上市房企2019年年報、半年報披露數據不完全統計發現,在TOP100房企中,僅有19家企業披露了城市更新的參與情況。

值得注意的是,在19家披露數據的房企中,在城市更新領域布局最多的,既不是號稱“舊改大王”的佳兆業,也不是以舊改起家的富力地產,而是以收并購著稱的融創中國(HK:01918)。據公開數據顯示,截至2019年3月29日,融創中國舊改等協議狀態的土地儲備約7327萬平方米。知名房企研究院嚴躍進對藍鯨房產直言,在房地產市場競爭下半場,融創中國加緊布局城市更新,顯然不甘于目前的銷售排名,希望借助城市更新發力,更上一層樓。

同時,藍鯨房產梳理發現,從房企城市更新的布局來看,城市更新的浪潮從華南卷起也不無道理。

以佳兆業為例,從第一個舊改項目深圳桂芳園起航,經過20年的發展,佳兆業穩步成長為以大灣區為中心,輻射全國的行業龍頭。財報數據顯示,2019年佳兆業城市更新投拓項目19個,截至2019年12月31日,其尚未納入土儲的舊改占地面積同比增長33%至3987.3萬平米,大灣區舊改占地面積占比達到99%,其中深圳占27%,廣州占36%,中山占22%;而富力地產誕生之初便是在廣州進行舊廠改造,坊間更是流傳著這樣一句話“廣州每一根倒下的煙囪背后,都有富力的身影。”;就連2019年剛剛布局城市更新業務的龍湖(HK:00960),也將首秀舞臺,選在了大灣區。

大灣區逐漸成為各房企廝殺城市更新的戰場。

“去房地產思維”促進城市更新發展趨于精細化

不過,雖然城市更新的幾十萬億市場規模十分誘人,但其開發周期長和前期投入大的特點,也不容忽視。這也對布局城市更新的企業的資金實力,提出了更高的要求。

對此,房地產企業結合自身資產實力以及發展要求,實踐出了3條參與城市更新的路徑。

其一、是以佳兆業、富力為代表的獨立運作模式。佳兆業成立佳兆業城市更新集團,開創了城市更新與產業運營、配套運營、財富管理、文化旅游、物業運營協調發展大格局,強化城市更新項目的品牌內在。20年的開發改造經驗,成功打造了平湖佳兆業廣場、佳兆業·山海城、深圳佳兆業金沙灣國際樂園等標桿項目。富力地產也于2019年正式成立城市更新集團;其二、則以收并購為主。如龍湖上海華涇天街商業項目,是其通過收并購后進行改造開業的天街項目;其三、是通過合作形式參與城市更新。如碧桂園(HK:02007)佛肇區域公司與順控集團共同成立順德城市更新平臺公司,專門針對順德村級工業園區的項目拓展、開發運營、金融服務等方面開展工作。

而值得注意的是,由于城市更新還涉及到規劃、定位、招商、運營等復雜的業務鏈條,房地產企業除參與模式上存在不同之外,由于開發項目的產權主體、規模、原用地功能等不同,也使得城市更新項目各具特色,且類型繁多。

嚴躍進對藍鯨房產表示,按城市更新改造的對象劃分,房企參與城市更新主要包括老舊商業區改造、工業區改造、住宅小區改造、歷史文化街區改造、城中村改造等類型。

也正因此,房企在參與城市更新的過程中,不能夠簡單的復制開發模式,也增加了工作的難度。

以萬科(SZ:000002)為例,2017年,為響應深圳對城中村改造的政策,萬科提出“萬村計劃”,即通過對村民住房的簽約、改造,轉化為長租公寓出租。然而,由于長租公寓盈利模式的不明確,“萬村計劃”很難在短時間內實現盈利,2019年,該計劃被全面叫停。

但“萬村計劃”的失利,并不代表萬科城市更新的實力。在永慶坊項目的打造過程中,萬科從村民意愿出發,即保留了街區原有的建筑風貌和歷史文化肌理,也引入了重創辦公、特色商業等現代化因素,成為了城市更新中的標桿項目。

富力地產也是如此。2007年富力集團主導的廣州獵德舊村改造項目,僅用3年時間,便將便將獵德村這個原本貧困落后的“城中村”打造成廣州第一個舊改“土豪村”。然而,富力地產在對2012年拿下的茅崗村進行改造時,因部分村民改造意愿未統一,原本承諾2019年交付的回遷房,至今仍未完工。

每一個城市更新項目都具備自己獨特的個性。對此,全聯房地產商會副秘書長、房訊控股董事長劉凱曾在公開場合表示,企業在完成城市更新的過程中,需要具備科技驅動能力、產業迭代能力、創意和設計能力以及資產管理能力的綜合能力?;蛟S只有“去地產化思維”,才能做好城市更新。

在政策支持和土地資源緊缺背景下,城市更新成為房企參與一二線房地產市場的重要途徑之一。未來隨著城鎮化發展,房企必然通過城市更新進一步加大企業與城市發展的融合。

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